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Excelente post de D. Francisco Rosales, Notario de Alcalá de Guadaíra, sobre la renuncia al certificado de deudas con la comunidad de propietarios necesario en la venta de pisos (enlace aquí: http://www.notariofranciscorosales.com/la-renuncia-al-certificado-de-deudas-con-la-comunidad-de-propietarios-necesario-en-la-venta-de-pisos/)

Responde este post al mío sobre el mismo tema publicado en wikifincas (enlace aquí: http://wikifincas.wordpress.com/2014/07/01/el-certificado-de-deudas-articulo-9-1-e-de-la-lph/) que nació de un debate en Twitter en el que participamos varios compañeros administradores de fincas, y el propio Sr. Rosales.

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Vaya por delante que estamos de acuerdo en lo esencial, pues como él mismo reconoce, coincide con casi todos los “poderosísimos argumentos” que los administradores de fincas esgrimimos, añadiendo que planteábamos, “no sin falta de razón”, que el indicado certificado debería ser obligatorio.

Sin embargo, la discrepancia del Notario autor del post viene cuando se propugna por los administradores de fincas que la aportación de dicho certificado de deudas sea obligatoria en el momento de otorgar la escritura pública de transmisión de la titularidad del inmueble.

No voy a repetir los argumentos que ya expuse en mi post, pero sí contraargumentaré algunos de los expuestos por el ilustre Notario.

Respeto los argumentos que defienden la no obligatoriedad, pero no los comparto, pues observo cierta contradicción: empezando por el mismo título del post, que reza “la renuncia al certificado… necesario en la venta de pisos”, y continuando con la afirmación de que “jamás como Notario dejaré de recomendar algo necesario, ventajoso y seguro (sea o no obligatorio)”.

Si algo es “necesario”, ¿por qué se ha de renunciar a ello?, y más aún, si algo es “recomendable”, en tanto que “necesario, ventajoso y seguro”, ¿por qué no ha de ser obligatorio?.

Por supuesto que yo también creo firmemente en la libertad del ciudadano, aunque no siempre existe, por más que esté recogida en la Constitución –no hablamos de la libertad como seres humanos, de la que Sartre decía que no podemos escapar: “estamos condenados a ser libres”–, sino de la libertad de renunciar a un derecho.

Como ciudadano, tengo derecho a ser informado de la existencia de deuda, pero paradójicamente puedo renunciar a ese derecho. La pregunta es ¿por qué se me permite renunciar?; ¿qué intereses hay en consentir que el adquirente pueda renunciar?.

Sí es cierto que la escritura no es obligatoria para perfeccionar la compraventa, pero no es el supuesto en el que piensa el legislador, además de que el artículo 9.1.e de la LPH habla de la transmisión “por cualquier título”, no sólo oneroso, sino también gratuito. Por eso se refiere al instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la titularidad del inmueble.

¿Qué función cumple el certificado de deudas en la transmisión de un inmueble? Pues proteger tanto al adquirente o comprador, como a la comunidad de propietarios acreedora de la deuda. Porque el comprador puede renunciar libremente a su derecho, puede estar dispuesto a asumir deudas que no le corresponden, pero la comunidad se encuentra, sin ser parte en dicha renuncia, con que tendrá una afección real, podrá cobrar del comprador, pero ¿cuándo?, y lo que es peor, ¿con qué límite cuantitativo? (la anualidad en curso y las tres anteriores).

Desde luego que el comprador es libre de renunciar a dicho certificado. Ahora bien, ¿es jurídicamente aceptable que se le conceda esa libertad? Si el certificado es recomendable, por necesario, ventajoso y seguro, ¿por qué el legislador no lo hace obligatorio? ¿Para preservar la “libertad de situarse en riesgo de perjudicarse a sí mismo”? Estoy convencido de que si preguntáramos a muchos incautos compradores que, en uso de su libertad, adquirieron inmuebles con deudas, si les hubiera gustado que les hubieran “obligado” a obtener dicho certificado de deudas antes de escriturar, no encontraríamos a ninguno que respondiera que no. No creo que ninguno antepusiera su libertad a su seguridad jurídica.

En cualquier caso, existe también una obligación del Estado de velar por nuestros derechos. Llevando la comparación al extremo, sería como decir que es recomendable no superar la velocidad de 120 km. por hora, pero no hacer obligatorio circular como máximo a dicha velocidad. ¿A quién protege el límite de velocidad? A todos los que circulan por  las vías públicas, pero también al propio conductor que pretenda superar dicho límite. La diferencia es que en este caso el legislador, por desgracia, no siempre puede impedir que uno circule a mayor velocidad y se estrelle, y en cambio sí puede impedir que se autorice una escritura sin dicho certificado. La obligatoriedad en este caso sí puede ser inexorable.

Pensemos además en la “perversión” del sistema jurídico cuando con la renuncia al certificado de deudas está creando nada más y nada menos que una “hipoteca legal tácita”. Por cierto, nótese que la hipoteca legal es tácita, pero la renuncia al derecho al certificado debe ser expresa. ¿Por qué esta diferencia?.

Es cierto que el transmitente debe declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los gastos que adeude, so pena de falsedad en documento público. Ahora bien, esto nos aboca a un problema mayor. Iniciar un procedimiento penal, muy largo –varios años- y costoso, y además de resultado más que incierto (es necesario el elemento subjetivo del tipo, y por supuesto existe presunción de inocencia). Lo más habitual será que el adquirente que deba asumir deudas que no le corresponden, repita del transmitente, verdadero deudor, en un proceso largo -aunque no tanto como el penal- y costoso, y sin duda también de resultado incierto (¿insolvencia?).

Con todo respeto al legislador, y hablo ya a nivel personal, si a mí me pasara algo así, por ignorancia, por desidia, por prisas o, en fin,  por un mal ejercicio de mi “libertad”, me sentiría muy poco agradecido al legislador que no me protegió como debió y pudo, promulgando una ley que verdaderamente así lo hiciera. Protección que hoy en día, lamentablemente, no existe.

@fabio_balbuena

fabiobalbuena.blogspot.com